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杭州即將步入地鐵時代 城市生長中的人居品質蝶變

發布時間:2012-11-20

 11月18日,杭州地鐵1號線啟動免費試乘活動,杭州將正式步入地鐵時代。地鐵等便捷的軌道交通的建設,使杭州樓市從原先“攤大餅”式的開發模式,進入了跳躍式發展階段。

  十年里,杭州房地產發生了很大的變化:市民購置小高層、高層住宅,住進高品質小區;錢江新城崛起,濱江、閑林、丁橋、銀湖等各個住宅片區誕生;越來越多“過江龍”進入浙江,也有開發商慢慢退出了舞臺……

  一、版圖擴張新區崛起

  版圖上,十年來,杭州城市傳統市區范圍被打破,新區不斷出現。翻開2004年和2008年的杭州樓市全景圖作比較,如果說2004年的地圖上,還只有不多的幾個樓盤,地圖顯得還比較“干凈”,那么2008年的地圖,就顯得雜亂多了:地鐵、過江隧道、高速公路,道路阡陌縱橫,已交付的、可售的、將售的樓盤隨處都是,臨安、富陽、千島湖,劃進杭州的區域越來越多。從“西湖時代”到“錢塘江時代”、“東部戰略”、“沿江開發、跨江發展”……這幾年,杭州從原先的一個中心,演變到現在的多個中心,熱點區域也從原先的城西向錢江新城等區域轉變。

  二、交通延伸城郊一體

  交通上,正是由于郊區樓盤的大量出現,帶動了杭州城市交通格局翻天覆地的變化。一方面,郊區與市中心之間的交通線路更多,路網更加密集,道路更加通暢。即將通車的杭州地鐵,連接杭州市區與臨平、下沙、湘湖,極大增加了市民對于杭州未來城市發展的預期。

  三、大盤頻頻人居質變

  規模上,從建筑面積突破十萬平方米到幾十萬平方米,再到近年來的百萬平方米以上大盤,讓杭州市民居住的社區規模在十年中有了質的飛躍。“以前的社區就是幾幢樓的概念,而現在的大社區可以作為一座城來開發。”甚至諸如“天都城”、“閑湖城”等等一座座以城命名的房地產項目拔起而起,很多總建面幾十萬平方米、上百萬平方米大盤的開發企業,實際上已經逐漸擔負起城市運營商的職責。

  四、品質為王新品迭現

  品質上,十年前的筒子樓、70、80平方米等那些陳舊的概念早已湮滅。90平方米的豪宅、別墅式排屋、新墻門大宅、帕拉蒂奧風格的平層官邸、雙主題社區、美國城市公寓、草原風情TOWNHOUSE……花樣十足的房產品,足見新十年樓市豐富多彩。

  與此同時,精裝修開始大行其道,眾多為特定人群打造的生活方式開始興起,節能科技住宅異軍突起,開發商不再僅僅關注房屋質量,而是貼心地照顧好業主入住后的生活……樓市涌現出一批之前所沒有的,在各方面都有所升級的產品。

  十年來,杭州樓市走過了一條解決基本需求——改善居住環境——追求居住品質的道路,這是一個不斷發展、不斷完善的過程。

  五、綜合體出多核裂變

  商業上,杭州100個城市綜合體,引導浙江房地產方向。所謂城市綜合體,就是有機組合3個以上城市功能空間,以一種功能為主、多種功能配套的多功能、高效率建筑群落,有超大空間尺度,有“通道樹型”交通體系,有現代城市景觀設計,也有高科技集成設施。它能夠最大程度地利用土地資源,為人們提供最便捷的服務和最快速的效率。城市綜合體建設,正以一種前所未有的速度生長。

  近年來,杭州提出建設100個多功能城市綜合體計劃,共14萬畝,可開發利用面積6200萬平方米。據了解,目前規劃中的綜合體項目,已建成或開工建設一半以上。

  地鐵綜合體、商業型綜合體、產業綜合體、旅游博覽類綜合體,正是由于這些綜合體項目的大量上市,直接促進了杭州商圈從單核心到多核心的演變。

  六、外地大鱷進杭淘金

  新十年杭州地產涌現眾多新面孔。樓市規模的擴大,為開發商提供了更多發揮的余地,吸引了很多新面孔的加盟。最為突出的表現,是一批外來品牌開發商的進入。

  種種跡象表明,這些外來開發商進入杭州樓市,并不單單是打一槍換一炮的短期行為,而是一種長期的布局。從體量上,無論是保利的東灣、上海世茂的江濱花園、遠洋的拱墅區項目,還是復地的連城國際,都不是兩三年能開發完成的項目。

  這些新面孔的出現,為杭州樓市注入一股新鮮的空氣。外來開發商帶來的新的開發理念、生活方式和國際化視野,與杭州本地的文化互相交融,在兩大陣營發生首次碰撞的2008年前后,浙江有了更多精彩。

  七、洗牌不止格局重寫

  十年杭州地產,在你來我往的爭奪之間,也有戰略調整退出者。少數“過江龍”房企在耕作幾年后,在不繼續看好房地產市場前景時,逐漸萌生了淡出之意,出現“金盆洗手”的情形。曾經顯赫一時的南都地產、華立地產、耀江地產等等,或銷聲匿跡,或黯然失色,或另立門戶。

  現在土地都被國企、央企或是大型上市公司拿走了。之前那種拿一塊小地開發完了,再拿一塊的簡單的開發模式,已經不適應市場的發展。從長期來看,拿地企業個數會大大減少,資源會集中到少數大企業手里,遍地開花的小公司正慢慢淡出市場。

  眾多擁有雄厚資金實力的大型企業進入樓市,而一些拿不到地的公司,則逐漸淡出江湖,杭州樓市的競爭格局正在被改寫。

  八、保障住房蔚為壯觀

  保障房方面,從早先的經濟適用房,到公租房,從原先的星星之火,到當下的福澤百姓,漸成杭州樓市半邊天。

  住房為民生之要,是一項長期的民生工程,通過近些年的努力,杭州已經基本解決城市低收入家庭的住房困難,廉租房和經適房覆蓋面以內的保障家庭比例呈逐年遞減趨勢。“十二五”期間保障性住房建設,除了繼續保障新增低收入住房困難人群外,重點要發展公租房,建設以公租房為主體、多層次無縫隙廣覆蓋、規范運作的保障性住房體系,切實解決城市中等偏下收入住房困難群體、新就業大學生和在城鎮穩定就業并居住一定年限的外來務工人員的住房問題。

  九、止漲下跌房價企穩

  2002-2011年,杭州房價一路上漲,2003年、2004年和2010年漲幅甚至超過兩位數,2012年上半年出現下跌。

  國家統計局浙江調查總隊統計數據顯示,除2012年上半年住宅銷售價格有所下跌外,全省2002-2011年各年度銷售價格與上年比均出現不同程度的上漲。2002-2011年各年浙江新建住宅銷售價格與上年比漲幅分別為8.4%、12.5%、16.4%、9.6%、3.1%、9.4%、9.3%、3.7%、15.3%、2.8%,2012年上半年同比下跌6.7%。

  2003年以來,在一系列的房地產宏觀調控政策下,2012年上半年浙江住宅銷售價格出現明顯下跌。但進入7月,杭州住宅銷售價格出現反彈,未來房價走勢增加了不確定性。

  十、系列調控確保穩健

  房地產業在過去的十余年里,迅速發展的同時,也經歷了多輪調控。

  十年里,樓市經歷了從中央到地方的一系列政策變化。從嚴格控制高房齡、小戶型住房和商業用房貸款,到二手房交易征收個人所得稅,從限購到限貸,每一次政策的變化都會對杭州樓市產生莫大的影響。

  調控本身的目的是穩定市場,讓樓市朝著健康、持續穩定的方向發展。因此,每當樓市出現動蕩,出臺相應的調控政策,便成為必然。多年的宏觀調控,是讓杭州樓市走向成熟的必然要素。